Ипотека: где выгоднее взять — сравнение ставок банков

Как выбрать ипотеку: пять вопросов, которые решают переплату

1. Какая ставка достанется именно вам. В рекламе — минимум со всеми скидками сразу: взнос больше половины цены, крупная сумма, зарплата в банке, квартира у застройщика-партнёра. Мы сравниваем ставку для типичной покупки: кредит 5 млн ₽, первый взнос 20 %, страховка жизни оформлена, зарплаты в банке нет. Поэтому у Сбербанка в рейтинге 20,7 %, а не рекламные 15,2 %, а у ВТБ — 19,4 %, а не «от 18 %».
2. Сколько стоит маленький первый взнос. Почти у всех банков ставка зависит от взноса. У Сбербанка при взносе 20,1–30 % надбавка 2 пункта к базовой ставке, при 30,1–50 % — 1 пункт. У Банка ДОМ.РФ взнос до 50 % добавляет 1 пункт, у Совкомбанка — от 0,5 до 1 пункта. У Газпромбанка ставка от взноса не зависит, у Т-Банка её называют индивидуально в одобрении.
3. Что будет без страховки жизни. По закону обязательна только страховка самой квартиры. Но без полиса на жизнь ставка растёт: у ВТБ и Банка ДОМ.РФ — на 1 пункт, у Альфа-Банка — на 0,7 (по данным Сравни), у Газпромбанка — на 0,5 (без страховки жизни и титула). У Т-Банка на вторичку надбавки нет вовсе, на новостройку — 0,7 пункта.
4. Подходит ли сумма под скидку. Газпромбанк даёт 17,7 % только при кредите от 7 млн ₽, ВТБ снижает ставку на 0,5 пункта от 6 млн ₽ (для столичных регионов банк сообщал о пороге 10 млн ₽), Совкомбанк — от 8 млн ₽. А кредит меньше 3 млн ₽ по рыночной ипотеке Газпромбанка не выдаёт.
5. Полная стоимость кредита, а не ставка. В полную стоимость (ПСК) банк включает страховки, оценку квартиры и другие обязательные платежи. По закону она стоит в рамке в правом верхнем углу первой страницы индивидуальных условий — сравнивайте одобрения разных банков по ней.

Сколько стоит ипотека 5 млн ₽ на 20 лет

Квартира за 6,25 млн ₽, первый взнос 1,25 млн ₽ (20 %), кредит 5 млн ₽ на 20 лет, аннуитетный платёж по рыночной ставке банка для обычного заёмщика. Страховки в платёж не включены. Свою сумму, срок и досрочное погашение посчитайте в ипотечном калькуляторе.

Между первым и последним местом — 14 737 ₽ в месяц и 3,5 млн ₽ за весь срок на одной и той же квартире. У Т-Банка 16,9 % — нижняя граница: итоговую ставку банк называет в одобрении, по тарифу она может доходить до 22 %. Поэтому подавайте заявки в два-три банка и сравнивайте одобренные ставки, а не витринные.

Если взнос больше половины цены

Та же квартира за 6,25 млн ₽, но взнос 3,125 млн ₽ и кредит 3,125 млн ₽ на 20 лет. Порядок банков меняется: ДОМ.РФ и Сбербанк заметно дешевеют, а у Газпромбанка ставка не меняется.

Зарплатным клиентам ставки ещё ниже: у Сбербанка — минус 1 пункт, у ВТБ и Альфа-Банка — минус 0,4, у Банка ДОМ.РФ — минус 0,2. Но скидка держится, только пока зарплата приходит в банк: Сбербанк вправе поднять ставку, если зачислений нет четыре месяца.

Страховка жизни: платить или отказаться

Отказаться от страхования жизни можно, но надбавка к ставке действует весь срок кредита. Сравните её с ценой полиса. У ВТБ надбавка 1 пункт на кредите 5 млн ₽ — это 3 921 ₽ в месяц, около 47 000 ₽ в первый год. Комплексная страховка (жизнь и квартира), по оценке самого банка, стоит до 1 % от суммы кредита в год — до 50 000 ₽. У Банка ДОМ.РФ надбавка в первый год — около 46 600 ₽, у Альфа-Банка — около 33 000 ₽.

Если полис стоит меньше надбавки — страховаться выгоднее, тем более что страховая сумма обычно привязана к остатку долга и взнос год за годом снижается. Полис не обязательно покупать в банке: подойдёт любая страховая, которую банк принимает. Главное — продлевать его вовремя: у Т-Банка за непродлённую страховку квартиры ставка вырастет на 2 пункта, у ВТБ полис нужно оформить к ближайшей дате пересмотра ставки — 1 апреля или 1 октября.

Семейная ипотека с 1 октября 2026 года

Единых 6 % для всех больше нет: по новым договорам ставка зависит от числа детей и региона — от 12 % за одного ребёнка в Москве, Петербурге и их областях до 2 % для семей с пятью детьми в других регионах. Льготная ставка действует не дольше 15 лет. Ставку задаёт госпрограмма, поэтому у банков она почти одинаковая: у Совкомбанка — на 0,01 пункта ниже таблицы, у Альфа-Банка — по таблице программы. Газпромбанк в начале октября приостанавливал приём заявок и возобновил его по новым правилам (кредит — от 6 млн ₽), Т-Банк убрал страницу программы с сайта и не опубликовал условия по новым правилам, а Сбербанк временно не принимает заявки на повторную семейную ипотеку. Таблица ставок, лимиты и примеры платежей — в разборе семейной ипотеки.

Как переплатить меньше

• Гасите досрочно и сокращайте срок. Комиссии за досрочное погашение нет ни в одном банке рейтинга. Если к платежу 82 593 ₽ по ставке ВТБ добавлять 10 000 ₽ в месяц и уменьшать срок, кредит закроется примерно за 10 лет и 9 месяцев вместо 20 лет, а переплата снизится с 14,8 до 6,9 млн ₽.
• Рефинансируйте, когда ставки снизятся. Перевести ипотеку в другой банк можно, но заложите расходы на оценку, страховку и регистрацию. Сейчас рефинансирование стоит от 16,9 % у Т-Банка (вторичка), 18,99 % у Альфа-Банка (по данным Сравни, с учётом скидок) и от 18,6 % у ВТБ (с учётом всех скидок, базовая — 19,6 %). У Сбербанка есть опция «Ставка на снижение»: снизить ставку можно один раз, начиная с 13-го месяца, вслед за ключевой ставкой.
• Не переплачивайте за «покупку ставки». У Банка ДОМ.РФ платное снижение — от 0,01 пункта за разовый платёж при выдаче, а цену банк называет только в расчёте. Посчитайте, за сколько лет разница в платеже окупит этот платёж: скидка может действовать всего год.

Что проверить до подписания договора

• Ставку и ПСК в одобрении — у Т-Банка они могут оказаться выше витринных.
• Требования к заёмщику: Альфа-Банк и Банк ДОМ.РФ кредитуют с 21 года, Газпромбанк и Совкомбанк — с 20; Альфа-Банку нужен стаж от 4 месяцев на последнем месте, Газпромбанку и Совкомбанку — от 3 месяцев.
• Документы о доходе: Т-Банку хватает паспорта и СНИЛС, Совкомбанку — двух документов при кредите до 20 млн ₽ без надбавки, Банк ДОМ.РФ берёт данные о доходе с Госуслуг, без них ставка выше на 0,5 пункта.
• Первый взнос: Т-Банк не принимает материнский капитал на взнос, ВТБ просит положить взнос на счёт в банке до подписания договора.
• Срок: у Газпромбанка рыночная ипотека — не дольше 20 лет, у остальных банков рейтинга — до 30 лет.
• Комиссии за изменения: у ВТБ изменить условия договора по своей инициативе стоит 20 000 ₽ в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти и 12 000 ₽ в других регионах.