Как считает калькулятор
Платёж рассчитывается по формуле аннуитета — так банки считают почти все ипотечные кредиты: каждый месяц вы платите одинаковую сумму, но в первые годы большая её часть уходит на проценты, а к концу — на основной долг. Проценты начисляются на остаток долга по месячной ставке (годовая ставка, делённая на 12). Ставки банков в калькуляторе — из нашего рейтинга ипотеки: рыночная ставка для обычного заёмщика при первом взносе 20 % и оформленной страховке жизни, без зарплаты в банке и без платной «покупки ставки».
В платёж не входят страховки, оценка квартиры, госпошлина и электронная регистрация. Страховка залога обязательна по закону, страховка жизни — добровольная, но без неё ставка обычно выше на 0,5–1 пункт. Все эти расходы банк включает в полную стоимость кредита — её указывают в рамке в правом верхнем углу первой страницы договора. Сравнивайте предложения банков по ней, а не по ставке.
На какой срок брать ипотеку
Чем длиннее срок, тем меньше платёж, но при нынешних ставках разница в платеже быстро сходит на нет, а переплата растёт. Пример — кредит 5 млн ₽ по ставке 19,39 % (медиана рыночных ставок семи банков рейтинга на 12.10.2026):
| Срок | Платёж в месяц | Переплата |
|---|---|---|
| 10 лет | 94 614 ₽ | 6,4 млн ₽ |
| 15 лет | 85 570 ₽ | 10,4 млн ₽ |
| 20 лет | 82 554 ₽ | 14,8 млн ₽ |
| 25 лет | 81 456 ₽ | 19,4 млн ₽ |
| 30 лет | 81 044 ₽ | 24,2 млн ₽ |
Переход с 20 на 30 лет снижает платёж всего на 1 510 ₽ в месяц, а переплату увеличивает на 9,4 млн ₽. Длинный срок имеет смысл, только если вы собираетесь гасить досрочно: тогда он служит запасом на случай, если доход временно упадёт.
Сколько вносить первым взносом
Минимальный взнос у банков рейтинга — 20–20,1 % стоимости жилья. Каждый дополнительный рубль взноса уменьшает и долг, и, у многих банков, ставку: у Сбербанка при взносе 20,1–30 % надбавка 2 пункта, у Банка ДОМ.РФ при взносе до 50 % — 1 пункт. Квартира за 6,25 млн ₽ по одной и той же ставке 19,39 % на 20 лет:
| Первый взнос | Кредит | Платёж в месяц | Переплата |
|---|---|---|---|
| 20 % — 1,25 млн ₽ | 5 млн ₽ | 82 554 ₽ | 14,8 млн ₽ |
| 30 % — 1,875 млн ₽ | 4,375 млн ₽ | 72 234 ₽ | 13,0 млн ₽ |
| 50 % — 3,125 млн ₽ | 3,125 млн ₽ | 51 596 ₽ | 9,3 млн ₽ |
С учётом скидок банков за большой взнос разница выходит ещё больше — ставки при взносе от 50 % собраны в рейтинге ипотеки.
Аннуитетный или дифференцированный платёж
При дифференцированном платеже долг гасится равными долями, а проценты начисляются на уменьшающийся остаток: первый платёж самый большой, дальше он снижается каждый месяц. На кредите 5 млн ₽ под 19,39 % на 20 лет первый платёж — 101 625 ₽ против 82 554 ₽ у аннуитета, последний — 21 170 ₽, а переплата — 9,7 млн ₽ вместо 14,8 млн ₽. Но для такого платежа банк попросит больший доход, а большинство ипотечных кредитов в России выдают с аннуитетным платежом — дифференцированный встречается редко, его нужно уточнять в банке. Похожего эффекта можно добиться и при аннуитете, регулярно гася досрочно.
Досрочное погашение: срок или платёж
Досрочно гасить ипотеку можно без комиссии в любом банке — это право заёмщика по закону. При частичном погашении банк спросит, что уменьшить: срок или платёж. Кредит 5 млн ₽ под 19,39 % на 20 лет, ежемесячная доплата сверх платежа:
| Доплата в месяц | Если сокращать срок | Экономия на процентах | Если уменьшать платёж |
|---|---|---|---|
| 5 000 ₽ | 13 лет 4 мес. | 5,8 млн ₽ | 1,6 млн ₽ |
| 10 000 ₽ | 10 лет 9 мес. | 7,9 млн ₽ | 3,2 млн ₽ |
| 20 000 ₽ | 8 лет 1 мес. | 9,9 млн ₽ | 6,3 млн ₽ |
Сокращать срок выгоднее в два-три раза. Уменьшать платёж стоит, если важнее снизить ежемесячную нагрузку — например, перед рождением ребёнка или сменой работы. Чем раньше вы начнёте гасить досрочно, тем больше сэкономите: в первые годы почти весь платёж — проценты.
Как считается семейная ипотека
По договорам с 1 октября 2026 года ставка семейной ипотеки зависит от числа детей и региона: в Москве, Петербурге и их областях — от 12 % за одного ребёнка до 4 % за пятерых, в других регионах — от 10 % до 2 %. Лимит по льготной ставке — 12, 15 или 18 млн ₽ в столичных регионах и 6, 8 или 10 млн ₽ в остальных. Не больше 6 % — семьям с ребёнком-инвалидом, на частный дом и при первом взносе от 50 %. Льготная ставка действует не дольше 15 лет.
Если кредит больше лимита, остаток банк выдаёт по рыночной ставке — калькулятор считает такую часть отдельно по медиане рыночных ставок. Пример: семья с одним ребёнком в регионе берёт 8 млн ₽ на 20 лет — 6 млн ₽ под 10 % и 2 млн ₽ под 19,39 %, платёж 90 923 ₽. Если бы вся сумма укладывалась в лимит, 6 млн ₽ под 10 % стоили бы 57 901 ₽ в месяц. Подробно о правилах и банках — в разборе семейной ипотеки.
Какой доход нужен
Банк смотрит на показатель долговой нагрузки — какую часть дохода съедают платежи по всем кредитам. Порог у каждого банка свой, поэтому калькулятор показывает ориентир: доход, при котором платёж займёт половину бюджета. Для платежа 82 554 ₽ это 165 107 ₽ в месяц на семью. Учитываются и другие кредиты, и кредитные карты: даже неиспользованный лимит по карте банк может посчитать как долг. Созаёмщик — обычно супруг — позволяет сложить доходы.
Часть переплаты возвращает государство: с покупки жилья можно получить налоговый вычет до 260 000 ₽ (13 % с 2 млн ₽ расходов) и ещё до 390 000 ₽ с уплаченных процентов по ипотеке (с 3 млн ₽ процентов, по одному объекту).
Что делать с результатом
- Посчитайте несколько вариантов срока и взноса — разница в переплате обычно больше, чем разница между банками.
- Подайте заявки в два-три банка и сравните одобренные ставки и полную стоимость кредита: итоговую ставку банк называет только после анкеты.
- Заложите в бюджет страховки и расходы по сделке, которых нет в платеже.
- Оставьте подушку на 3–6 платежей — тогда досрочное погашение не придётся прерывать при первой же трате.