Что изменилось в семейной ипотеке с 1 октября 2026 года
До 30 сентября 2026 года семейная ипотека была одинаковой для всех: 6 % годовых на весь срок. По договорам с 1 октября ставка и предельная сумма зависят от числа детей и региона, а льготная ставка действует не дольше 15 лет. Правила утвердил Минфин; программа продлена до 31 декабря 2030 года, оператор — ДОМ.РФ. Уже выданные кредиты новые правила не затрагивают: по договорам до 30.09.2026 льгота сохраняется на весь срок.
| Детей в семье | Москва, Петербург, Московская и Ленинградская области | Другие регионы |
|---|
| Один | до 12 %, кредит до 12 млн ₽ | до 10 %, кредит до 6 млн ₽ |
| Двое | до 10 %, до 15 млн ₽ | до 8 %, до 8 млн ₽ |
| Трое | до 8 %, до 18 млн ₽ | до 6 %, до 10 млн ₽ |
| Четверо | до 6 %, до 18 млн ₽ | до 4 %, до 10 млн ₽ |
| Пятеро и больше | до 4 %, до 18 млн ₽ | до 2 %, до 10 млн ₽ |
Ставки в таблице — максимальные: банк может предложить ниже. Не больше 6 % независимо от числа детей и региона — семьям с ребёнком-инвалидом, при строительстве или покупке частного дома с участком и при первом взносе от 50 % цены жилья. Если в семье родится ещё ребёнок, ставка по кредиту с 1 октября 2026 года снижается по свидетельству о рождении.
Кто может взять семейную ипотеку
- Семьи с ребёнком младше 7 лет на дату кредитного договора — достаточно одного такого ребёнка, возраст остальных не важен. Без ограничения по возрасту — семьи с ребёнком-инвалидом.
- Супруг — обязательный созаёмщик. С 1 февраля 2026 года муж или жена заёмщика участвуют в кредите, даже если есть брачный договор. Фактически это значит: одна льготная ипотека на семью.
- Льготная ипотека — один раз. Если вы или супруг уже брали кредит по любой льготной программе после 23 декабря 2023 года, второй можно оформить только после рождения ещё одного ребёнка и погашения первого льготного кредита.
- Первый взнос — от 20 % цены жилья: свои деньги, материнский капитал (в 2026 году — 728 921,90 ₽, а если право появилось со вторым ребёнком — 963 243,17 ₽), помощь бюджета или работодателя.
Какое жильё можно купить
Новостройку или готовое жильё у застройщика, дом по договору строительного подряда с эскроу-счётом. Вторичное жильё — только в городах с низким объёмом строительства по перечню ДОМ.РФ: в перечне на 1 июля 2026 года 892 города, где строится не больше двух многоквартирных домов. В Москве, Петербурге и крупных городах купить вторичку по семейной ипотеке нельзя.
После покупки заёмщик должен зарегистрироваться в купленном жилье с 271-го дня после регистрации права собственности и оставаться там зарегистрированным до 5 лет с даты кредита — иначе банк может поднять ставку.
Сколько платить: примеры
| Пример (на 20 лет) | Ставка | Платёж в месяц | Переплата за 20 лет |
|---|
| Один ребёнок, регион, 6 млн ₽ | 10 % | 57 901 ₽ | 7,9 млн ₽ |
| Двое детей, регион, 8 млн ₽ | 8 % | 66 915 ₽ | 8,1 млн ₽ |
| Трое детей, регион, 10 млн ₽ | 6 % | 71 643 ₽ | 7,2 млн ₽ |
| Один ребёнок, Москва, 12 млн ₽ | 12 % | 132 130 ₽ | 19,7 млн ₽ |
| Для сравнения: рыночная ипотека, 6 млн ₽ | 18,6 % | 95 378 ₽ | 16,9 млн ₽ |
Расчёт аннуитетный, без страховок, на весь срок по одной ставке; свой вариант с числом детей, регионом и суммой сверх лимита посчитайте в ипотечном калькуляторе. По новым правилам льгота длится не больше 15 лет: потом ставка может вырасти — не выше меньшего из двух значений, «ставка по договору плюс 4 пункта» или «ключевая ставка плюс 3 пункта». К этому времени большую часть долга обычно уже погашают, а досрочно гасить можно без комиссии.
В каком банке оформить
Ставку по семейной ипотеке задаёт государство, поэтому у банков она почти одинаковая: у Банка ДОМ.РФ, ВТБ и Альфа-Банка — по таблице программы, у Совкомбанка — на 0,01 пункта ниже, от 1,99 до 11,99 %. Различаются требования банков: первый взнос, обязательность страхования жизни (без полиса у ДОМ.РФ, ВТБ и Альфа-Банка ставка выше на 1 пункт), минимальная сумма и какие объекты банк принимает. Газпромбанк после паузы в начале октября снова принимает заявки по новым правилам, но кредит у него — от 6 млн ₽ (сотрудникам группы «Газпром» — от 4,5 млн ₽): в регионах это весь лимит для семьи с одним ребёнком. Т-Банк 10 октября убрал страницу программы с сайта, а в его тарифе остались ставки по старым правилам — уточняйте в банке, принимает ли он заявки.
Если часть стоимости жилья превышает льготный лимит, её можно добрать рыночным кредитом в том же банке — в сумме до 30 млн ₽ в столичных регионах и до 15 млн ₽ в остальных; на эту часть ставка будет рыночной. Рыночные ставки банков — в рейтинге ипотеки.
Налоговый вычет и другие льготы
С покупки жилья можно вернуть до 260 000 ₽ налога (вычет с 2 млн ₽ расходов) и ещё до 390 000 ₽ с уплаченных процентов по ипотеке (с 3 млн ₽ процентов, по одному объекту). Многодетные семьи, у которых третий или следующий ребёнок родился в 2019–2030 годах, могут получить от государства до 450 000 ₽ на погашение ипотеки.
